Chuyên gia dự báo những rủi ro đón đợi bất động sản từ nay đến năm 2024

Theo TS. Cấn Văn Lực, giai đoạn hiện nay là giai đoạn thanh lọc, khủng hoảng niềm tin chứ không phải khủng hoảng thị trường. Tuy nhiên, từ nay đến năm 2024, sẽ có những rủi ro mà thị trường Bất động sản phải đối mặt.

Thị trường không hề khủng hoảng

Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần 1, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV và là Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia đã đưa ra quan điểm rằng thị trường bất động sản hiện nay không đang gặp khủng hoảng thị trường, mà thực tế đang đối mặt với một tình hình khó khăn chung của toàn cầu. Nếu có khủng hoảng, thì đó chỉ là khủng hoảng về niềm tin, không phải là khủng hoảng thị trường.

Theo ông Lực, thời điểm hiện tại là thời cơ thích hợp để thảo luận về việc phục hồi thị trường, bởi đã có những căn cứ để khẳng định rằng sự phục hồi đang từ từ xuất hiện.

Kinh tế thế giới và Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu tích cực của sự phục hồi, và dự kiến năm 2024 – 2025 sẽ có triển vọng tốt hơn.

Sự ổn định về mặt lạm phát và lãi suất đang diễn ra. Đến tháng 8, tỷ lệ lạm phát duy trì ở mức 4,57%. Lãi suất đã ngừng tăng và đang dần giảm xuống. Vào ngày 1 tháng 9, lãi suất qua đêm giảm xuống gần với mức ban đầu của năm 2021, dưới 1%. Lãi suất tái chiết khấu là 3%, và lãi suất tái cấp vốn là 4,5%.

“Tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, ông Lực nhấn mạnh.

Theo nhận định của các tổ chức quốc tế, kinh tế năm nay khó khăn, năm sau sẽ sáng sủa hơn. Riêng kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng rất tốt, dự báo tăng trưởng từ 5-5,5%, năm tới dự báo khoảng 6,5%.

“Đây là mức bình thường nhất, khi chúng tôi lượng hóa các động lực tăng trưởng mới trong một cuộc họp với Quốc hội, nếu thuận lợi chúng ta có thể tăng trưởng thêm 0,4 đến 0,7 điểm phần trăm mỗi năm.

Chúng tôi dự báo kinh tế quý 3 năm nay tăng trưởng gần 6%, quý 4 khoảng 7,5%. Rõ ràng Việt Nam đang phục hồi quý sau tốt hơn quý trước, tương tự Trung Quốc và các quốc gia châu Á cũng đang trên đà tăng trưởng tốt. Chỉ ngoại trừ Mỹ, sau quý II, kinh tế Mỹ quý III bắt đầu kém đi vì lãi suất còn cao, do đó chính FED cũng có sự điều chỉnh mặc dù họ vẫn quyết tâm duy trì chính sách thắt chặt tiền tệ”, ông Lực nói.

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 – 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 – 3,5%.

Theo chuyên gia này, tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng.

Rủi ro vẫn đang chờ đợi

Theo đánh giá của ông Lực, điều quản lý lãi suất đã được duy trì ổn định, và dự báo rằng sự giảm lãi suất sẽ bắt đầu từ quý 3 năm 2024 tại các nước khu vực châu Á và châu Âu. Ở Việt Nam, lãi suất đã giảm khoảng 2% trong vòng 4 tháng gần đây, và lãi suất liên ngân hàng cũng đã và đang giảm ở mức tương đối thấp, cho thấy nguồn thanh khoản của hệ thống ngân hàng đang tương đối dồi dào và có sự hút tiền vào thị trường.

Ông Lực cũng chia sẻ rằng cung tiền đã bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước, tăng trên 6%. Sự gia tăng nhanh chóng của cung tiền dự kiến sẽ thúc đẩy sự cải thiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp và người dân.

Cơ chế chính sách đang trải qua sự chuyển đổi từ mô hình “chặt chẽ, chắc chắn” sang mô hình “linh hoạt, nới lỏng.” Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã thực hiện 4 lần giảm lãi suất điều hành, và mặt bằng lãi suất đang dần giảm. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân đã được triển khai, bao gồm cơ cấu nợ và đảo nợ.

Theo ông Lực, đây là những chính sách chưa từng thấy trong lĩnh vực tài chính và thị trường bất động sản. Điều đặc biệt, cơ hội để thay đổi nhiều luật cùng một lúc đang hiện hữu, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, và Luật Đấu thầu.

Chính sách tài khóa cũng đang mở rộng để tiếp tục hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, bao gồm việc giãn hoãn thuế và giảm phí.

“Chúng tôi ước tính tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ, giá trị thực khoảng 70 – 80 ngàn tỷ. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường”, vị này cho hay.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng tiêu dùng tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Mặc dù có nhiều dấu hiệu cho thấy sự phục hồi, nhưng chuyên gia này dự báo rằng trong giai đoạn 2023 – 2024, thị trường bất động sản vẫn sẽ đối mặt với những rủi ro và thách thức.

Thách thức đầu tiên xuất phát từ các yếu tố bên ngoài vẫn còn rất rõ ràng, bao gồm sự yếu đuối của sức cầu, sự giảm đà tăng trưởng, lạm phát, giá năng lượng cao, và lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Tất cả những yếu tố này có tác động tiêu cực đến các lĩnh vực như xuất khẩu, đầu tư và du lịch đối với Việt Nam.

Thách thức thứ hai liên quan đến tài chính và tỷ giá, thị trường chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước đây. Tốc độ tăng trưởng của tín dụng chậm chạp cho thấy sức cầu đang giảm, không đủ khả năng để đáp ứng điều kiện tín dụng, dẫn đến tình trạng suy giảm về tín dụng.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…).

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng ông Lực cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu.

Từ đó, ông Lực cho rằng, chúng ta cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Đồng thời, chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp.

Ngoài ra, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

(Nguồn cafeland.vn)